2008年4月アーカイブ

大手不動産会社の社員向け講座で圧倒的な合格率を誇る最強メソッドがついにテキストとして解禁！２００７年１０月（平成１９年度）実施の最新問題掲載。過去問題を１５０問増強し、「全３５０問」。

【目次】

講義のまえに／権利関係／宅建業法／法令上の制限／税その他／過去問３００／過去問の解答解説／平成１９年度宅建試験問題（２００７年１０月２１日実施）／平成１９年度宅建試験の解答解説（２００７年１０月２１日実施）

覚えにくいところもゴロ合わせや替え歌で征服。日本一わかりやすい究極の教科書

第１編　権利関係（制限行為能力者・意思表示／代理　ほか）／第２編　宅建業法（宅建業／取引主任者　ほか）／第３編　法令上の制限（都市計画法／建築基準法　ほか）／第４編　その他の分野（住宅金融支援機構／公示価格　ほか）

本書は、宅建試験の合格を目指す方には必携の法令集です。満点は取らなくとも、とにかく絶対合格したい方のために本書は、下記のような特徴をもって作りました。

1.宅建受験用六法としては初めて見易いヨコ組としました。
2.宅建試験攻略のためには、主要3分野をいかに効率よく学習するかにかかって来ます。そこで･･･
[1]「民法」は特に重要なため、条文のうしろに平成に入ってから本試験において出題された判例（要旨）を載せました。さらに、学習上の注意点・本試験によく問われること等を整理した「One Point Advice]をかなり詳しく付けてあり、効果的な学習ができます。
[2]「法令上の制限」の主要な条文のうち、特に注意する語句・センテンスを赤色で印刷し、何が重要なのかを示しています。また、「国土利用計画法」「都市計画法」「建築基準法」「土地区画整理法」「宅地造成等規正法」「農地法」にも「One Point Advice」を簡潔に付けました。
[3]最も出題数の多い「宅建業法」では、高得点が合格の決め手となります。そこで、業法の得点力を効率的に高めるため、業法の重要条文のうしろには関連する施行令・規則・営業保障金規則等の条文を赤色にして適宜収録しました。業法・同施行令・同規則等の関連が一目で判ります。
3.各法令の条文のタイトルの次に過去13年間（民法は平成に入ってから）に当該条件からの「出題年度・第何問目と、その何肢」が赤色で示してあります（民法判例も同様です）。過去門を詳しく勉強したい方が検索されるのにはとても便利で、しかも一目で出題頻度の多さがわかります。

◆平成15年～19年までの過去問5年間に出題されて問題を体系別に分類･整理し、解説してあります。
◆平成14年以前の問題(平成10年～14年)も、重要問題を肢ごとに厳選して収録し、一問一答形式で学習できるように工夫しました。
◆各問答に「用語チェック」や過去問を詳しく分析する「なっとく！ナビゲーション」を収録してあります。

宅建試験にかぎらず,資格試験合格への近道は,まず過去の試験に出題された問題を徹底的に研究することです。
　その理由は,第1に,本試験問題の出題形式・内容そして出題傾向を知ることによって,より効果的な受験対策を立てることができること。第2に,重要な事項については類似の問題が出題される傾向があることから,それらの事項をマスターしておくだけでもかなりの得点が期待できること。
　つまり,試験合格のためにもっとも効果的な学習方法は,過去問を体系的に整理して学習することなのです。
　そこで,受験生の皆さんの便宜を考慮し,企画したのが『宅建 過去問マスターDX』です。

平成15年から19年までの過去5年間に出題された問題を,体系別に分類・整理し,解説したこと
平成14年以前の問題(平成10年～平成14年)も,重要問題を肢ごとに厳選して収録し,一問一答式で学習できるように工夫したこと
各問題に[用語チェック]や詳しい分析[なっとく！ナビゲーション]をプラスしたこと
過去5年間の問題を"正答できるかどうか"にポイントをおいてランク分けしたごと
基本テキスト「宅建最速合格教室」の関連項目番号を明示したこと

など、受験生の皆さんのために,必ず役立つものとなっております。

◆宅建受験用テキストです。
◆宅建試験全科目を150講にわけて、イラスト･図表入りで解説し、１講をステージ１とステージ２に分けて、段階的に説明しています。
◆確認問題も収録してあります。
◆出題根拠となる判例や条文も、明示してあります。

権利関係／宅地建物取引業法／法令上の制限／宅地・建物の価格評定／宅地・建物の需給関係／土地及び建物／宅地・建物に関する税

暗記の重要性を理解していることにおいて，リベンジャーのみなさんの右に出る者はいないかも知れません。

本試験の後で『あのとき，あの数字が思い出せていれば...』『２肢まで絞れたあの問題も，うろ覚えだったので正解肢が選べなかった...』といった声を耳にしない年度はありません。

同時に『わかっていたのに...暗記が手薄になってしまった』という声も決まって耳にします。重要性を理解しつつも，うまく対応できないという側面が暗記学習にはあり，それが暗記に対する苦手意識を助長しています。

「どこを覚えればいいかがわからない」
「どうやって覚えればいいかがわからない」

苦手意識は２つに大別できますが，これらの具体的な対策が本書です。本書の学習で暗記量を増やし，ひいては得点力を増やすことが可能となります。

ステージ1 債権債務 34
ステージ2 弁済 36
ステージ3 問題ある意思表示 40
ステージ4 代理制度 44
ステージ5 所有権と時効 48
ステージ6 共有 50
ステージ7 抵当権 54
ステージ8 第三者弁済，相殺，代物弁済 58
ステージ9 債権譲渡 62
ステージ10 連帯債務，保証債務 64
ステージ11 債務不履行 68
ステージ12 売買契約 72
ステージ13 委任契約，請負契約，贈与契約 76
ステージ14 不法行為 80
ステージ15 相続 84
ステージ16 借地借家法 》借地権 88
ステージ17 借地借家法 》建物賃貸借 94
ステージ18 区分所有法 98
ステージ19 不動産登記法 102
ステージ20 国土利用計画法 106
ステージ21 都市計画法 》都市計画 110
ステージ22 都市計画法 》開発行為 114
ステージ23 都市計画法 》都市計画にかかわる制限 118
ステージ24 土地区画整理法 124
ステージ25 宅地造成等規制法 128
ステージ26 建築基準法 》建築確認と用途制限 134
ステージ27 建築基準法 》建築物にかかわる制限 144
ステージ28 農地法 150
ステージ29 不動産の鑑定評価，地価公示法 154
ステージ30 税金 》地方税 158
ステージ31 税金 》国税 160
ステージ32 その他の法令 164
ステージ33 免許 172
ステージ34 免許の基準 178
ステージ35 登録 182
ステージ36 主任者証 186
ステージ37 営業保証金と保証協会 190
ステージ38 業者の義務 200
ステージ39 契約締結までの制限 204
ステージ40 35条・37条書面 208
ステージ41 業者が売主となる売買契約の制限 216
ステージ42 媒介契約とその報酬の制限 220
ステージ43 監督処分 224

「登録実務講習」とは、宅地建物取引業法及び同法施行規則に基づき、財団法人不動産流通近代化センターが国土交通大臣の登録を受けた講習機関として実施する講習です。
宅地建物取引主任者資格試験の合格者が、都道府県知事の資格登録を受けるためには、登録申請時までに宅地建物の取引に関する実務経験が2年以上必要です。
実務経験が2年に満たない方は、この登録実務講習を修了することにより「2年以上の実務経験を有する者と同等以上の能力を有する者」と認められ、宅地建物取引業法第１８条第１項に規定する宅地建物取引主任者資格の登録要件を満たすことができます。

宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の取引主任者を置かなければならない（宅地建物取引業法第15条第1項）。

この場合、原則として、「事務所」等に関しては業務に従事する者5人に対して1人の割合で、マンションのモデルルームのような案内所等で契約行為を締結する専任の宅地建物取引主任者を置くべき場所に関しては、業務に従事する者の人数に関係なく1人以上でなければならない。

ここでいう「専任」とは、国土交通省の通達によれば、原則として宅地建物取引業を営む事務所に常勤（宅地建物取引業者の所定労働時間を勤務することをいう）して、専ら宅地建物取引業に従事する状態を言うと解説されている。

宅地建物取引主任者の独占業務
契約締結前に、宅地建物取引業者の相手方に対して、重要事項の説明を行うこと。
重要事項説明書（業界用語で「35条書面」ともいう）への記名・押印
37条書面（一般にいう「契約書」のこと）への記名・押印
これらの業務は宅地建物取引主任者であれば専任の取引主任者でなくとも行える。

宅地建物取引主任者（たくちたてものとりひきしゅにんしゃ）は、宅地建物取引業者（一般にいう不動産会社）の相手方に対して、宅地又は建物の売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間に、重要事項の説明等を行う国家資格者である。通称宅建（たっけん）。

宅地建物取引主任者は、1958年に、当時の建設省が、宅地建物の公正な取引が行われることを目的として創設した資格である。なお、当初は、宅地建物取引主任者ではなく、宅地建物取引員と呼ばれていた。

主任者は、登録している都道府県知事から宅地建物主任者証の発行を受けなければ業務を行うことができない。

宅地建物取引主任者資格試験

国家資格試験の中で最大規模の資格試験であり、受験者数は2006年で20万人弱を数える。不動産景気を反映するバロメーターともいわれ、受験者数が最も多かった1990年はバブル景気の絶頂期であり、その数は34万2111人を数えた。バブル崩壊後は年々受験者数が減少してきたが、2001年に16万5104人を底に下げ止まっており、2002年以降はやや増加傾向にある。不動産業だけでなく金融業などの他業種や、法律系国家資格の登竜門としても人気がある。
試験の実施は各都道府県知事が指定試験機関である財団法人不動産適正取引推進機構に委託する形で行っている。そのため、全都道府県に試験会場を置いている（2005年で197会場）。

• 受験資格

  年齢・性別・学歴等の制限は一切ない（1994年までは、原則として、高等学校卒業以上という受験資格の制限があった）。

• 実施時期

  年1回（通常10月第3日曜日、合格発表は試験の45日後＝11月29日～12月5日までの水曜日）

• 実施地域

  居住している都道府県の指定された試験会場

• 試験内容
  • 土地の形質、地積、地目および種別 建物の形質、構造および種別◎
  • 土地および建物の権利、権利の変動（法令）
  • 土地および建物の法令上の制限
  • 土地および建物の税に関する法令
  • 土地及び建物の需給に関する法令・実務◎
  • 土地および建物の価格評定
  • 宅地建物取引業法及び同法の関係法令

  登録講習実施機関が行う登録講習を受講した場合、◎印の科目については免除される。

• 問題形式

  四肢択一式50問で、解答はマークシート方式。試験時間は2時間（13～15時）。

  問題冊子の持ち帰りは自由。

合格率・合格基準点の推移

過去のデータから合格率は毎年15%前後で推移しており、合格率に対応した得点が合格基準点に設定されていると推測される。問題が難しいときは合格基準点が低くなり、問題が易しいときは高くなる。合格基準点は例年ほぼ30～35点の間で変動しているので、合格には35点を目安に全体の7割程度の得点が要求される。社労士のように科目ごとの足切り点は存在せず総合得点で採点される。2002年から正解肢が公表され、2005年からは電話で合否確認ができるようになった。